重磅！事關買房！萍鄉出臺32條措施
近日
萍鄉市人民政府印發了
《關于推動房地產市場平穩健康發展的
政策措施》的通知
包括降低個人首付比例、
優化住房公積金有關政策、
實行“以舊換新”交易模式、
優化調整學位準入政策等32條措施
具體如下
關于推動房地產市場平穩健康發展的
政策措施
為適應房地產市場供求關系新變化，滿足人民群眾對優質住房的新期待，加快構建房地產發展新模式，推動房地產市場平穩健康高質量發展，結合我市實際，特制定以下政策措施。
一、加大金融支持力度
（一）降低個人首付比例
對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。（責任單位：中國人民銀行萍鄉市分行、萍鄉金融監管分局，安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會。以下均需安源區人民政府、湘東區人民政府、萍鄉經開區管委會落實，不再列出。）
（二）取消住房商業性個人貸款利率政策下限取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。根據市場利率定價自律機制指導轄內金融機構做好自律管理工作，密切監測轄內金融機構在政策落實后的利率執行情況，結合我市房地產市場發展形勢，充分發揮政策引導作用，強化市場主體自主協商，推動房地產市場充分競爭后形成新的較為穩定的均衡水平。（責任單位：中國人民銀行萍鄉市分行、萍鄉金融監管分局、市政府辦公室）
（三）優化住房公積金有關政策
取消職工購買第三套及以上住房提取住房公積金政策限制，支持職工購買自住住房就可辦理住房公積金提取；開通萍鄉市住房公積金貸款期限變更業務；增加住房公積金貸款還款方式，在原“等額本息”的貸款還款方式上，增加“等額本金”還款方式；提高繳存職工購房貸款最高額度，萍鄉市雙職工購建第一套自住住房的貸款最高額度為80萬元；調整靈活就業人員繳存基數標準及可貸額度，靈活就業人員住房公積金的月繳存額只需符合住房公積金“限高保低”政策規定，即不得超過住房公積金管理中心公布的當年最高月繳存額標準，不得低于最低月繳存額標準。（責任單位：市住建局、市住房公積金管理中心）
（四）加大銀行信貸支持
對購買商業辦公類商品房申請購房貸款的，銀行機構應按照“應貸盡貸、應快盡快”的原則發放按揭貸款，鼓勵銀行機構按國家規定的利率政策低限發放商業辦公類用房購房貸款。鼓勵銀行機構結合中小微創新企業特點，創新信貸產品，支持對商業辦公類商品房自持、租賃及運營的信貸需求。（責任單位：中國人民銀行萍鄉市分行、萍鄉金融監管分局、市政府辦公室）
二、優化房地產項目用地和規劃管理
（五）優化新增用地供應
建立對應商品房去化周期、房地產用地存量的房地產用地供應調節機制，合理控制安源區、湘東區、萍鄉經開區城鎮開發邊界范圍內新增房地產用地，對商品住宅去化周期超過36個月的，原則上暫停新增商品住宅用地新增建設用地報批、出讓；商品住宅去化周期在18個月（不含）至36個月之間的，按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。將臨水、臨湖、近山等生態環境優美以及公共服務和基礎設施配套較好的區域作為優質住房重點建設片區。完善城市功能，補齊公共服務和基礎設施短板。當商業辦公類商品房去化周期連續三個月在24-36個月時，原則上當年非住宅商品房用地供應計劃轉化為建筑面積總量不超過上三個年度平均銷售總量；去化周期連續三個月超過36個月時，除市重點招商項目外，原則上暫停新的商業辦公類商品房項目用地出讓。嚴格控制新增商住混合用地中商業用地比例，原則上控制在15%以內，確需調整的，由資規部門依法依規提請市政府按“一事一議”原則審議。新出讓的商業辦公類房地產項目用地，應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途或類住宅公寓。對地塊內商業相對集中布局的商住混合項目，應當充分考慮住宅物業服務區域劃分問題，科學規劃設施設備布局，盡量避免商業、住宅有關設施設備共建共用。（責任單位：市資規局、市住建局）
（六）促進存量土地流通轉讓
自該文件印發之日至2027年12月31日，對于因規劃調整、企業經營困難或破產造成無法全部開發利用的土地，由開發企業提出申請，經市人民政府批準，可按規定分割宗地。對于企業因經營需要不再繼續開發，或無法繼續開發的部分，可分割宗地轉讓給其他經營主體開發利用。允許未達到項目投資額25%的土地，在簽訂轉讓協議后，先辦理預告登記，在投資額達到法定轉讓條件后再辦理轉讓手續。推動房地產用地轉讓時“帶押過戶”，促進土地二級市場流通轉讓。鼓勵制定支持房地產項目分期開發建設的政策，細化有關分期辦理《建設工程規劃許可證》等審批手續、分期進行規劃核實等措施。（責任單位：市資規局、市住建局）
（七）支持收回收購已出讓閑置土地
自該文件印發之日至2027年12月31日，落實國家有關部門關于妥善處置閑置存量土地的政策規定，對2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地，由市人民政府有關部門建立處置閑置存量土地項目清單，向省級自然資源主管部門報備后妥善處置。在不增加政府隱性債務的前提下，支持通過依法依規收回、收購等方式穩妥處置已出讓閑置存量土地。堅持以需定購，按照明確的保障性住房定價機制，可以房屋銷售價格扣除建安成本及合理利潤，作為土地價格收購的高限；市場評估價格，或企業實際支付的原地價款、利息及經審計確認的直接投入之和低于高限的，從低確定土地收購價格。收回、收購的存量土地，優先用于保障性住房和公共基礎設施建設，也可優化規劃條件后重新供應，幫助企業紓困解難。（責任單位：市資規局、市財政局、市住建局）
（八）允許合理調整存量房地產項目用地規劃條件
自該文件印發之日至2027年12月31日，對存量房地產項目用地，為提高公共服務設施水平和增加公共空間等正向優化，確需調整規劃條件的，依據國土空間總體規劃，完成所在片區公共服務設施容量評估、交通影響評價等可行性研究，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關系基礎上，按程序依托國土空間規劃“一張圖”予以調整。如涉及修改詳細規劃的，應按法定程序進行。規劃條件依法調整后，應簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓價款。（責任單位：市資規局、市住建局）
（九）合理降低房地產企業開發成本
調低新發放商業按揭貸款和住房公積金貸款保證金比例，提前釋放存量貸款保證金支持保交房高風險項目建設。符合保證金解付條件的，應及時將保證金退付至規定賬戶內。市人民政府有關部門要督促企業按出讓合同約定的期限和比例繳納土地出讓價款。對納入處置閑置存量土地項目清單，以及調整規劃條件后簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同的情形，確需延期繳納土地出讓價款的，可按規定經市人民政府批準，協商調整約定的分期繳納時間和比例，適當延遲價款繳納時間，最遲應在出讓合同簽訂之日起兩年內繳清。支持土地競買人使用銀行業金融機構開具的不可撤銷、見索即付式的保函繳納土地交易市場競買保證金。（責任單位：市住房公積金管理中心、市政府辦公室、中國人民銀行萍鄉市分行、萍鄉金融監管分局、市資規局）
（十）優化容積率計算規則和陽臺進深、建筑層高約束條件
通過招拍掛方式新取得建設用地使用權的項目，配建的垃圾收集房、公共廁所、變電房（配電室）、開關站、開閉所，以及風雨連廊、首層架空層、上人屋面等作為公共空間供業主免費使用的建筑，建筑面積不納入項目容積率計算；每戶住宅設置設備平臺水平投影面積之和不超過該戶型面積的3%且最高不超過5平方米的，不計算建筑面積和容積率；超出前述部分面積，按其水平投影面積計算建筑面積和容積率。
在保證結構安全條件下，住宅項目主陽臺進深由不應大于1.8米調整為不應大于2.4米，次陽臺進深由不應大于1.2米調整為不應大于1.5米，在此進深內的，按其水平投影面積的1/2計算建筑面積并計入容積率，超出規定部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。各類陽臺投影面積之和不得超過該套型總建筑面積的15%，超出部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。普通住宅建筑標準層層高由不宜大于3.2米調整為不宜大于3.6米；當層高大于3.6米時，按該層水平投影面積的倍數（建筑層高的1/3倍）計算建筑面積和容積率。已批未開工建設的項目，允許按此規定對原設計方案進行調整。
若項目經屬地政府（管委會）住房城鄉建設部門會同相關部門認定為商品住宅品質提升項目，相關要求按《江西省商品住宅品質提升設計指引（試行）》《萍鄉市新一代住宅建設指引》執行。（責任單位：市資規局、市住建局、市發改委）
（十一）支持調整住房套型結構和停車設施配建標準
對原已進行規劃設計但未開工的商品住宅項目，在不超過原建筑密度、容積率、綠地率、限高、日照等修建性規劃指標和不改變原建筑風格并滿足公建配套的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，滿足合理的自住和改善性住房需求。屬地政府（管委會）在滿足小區居民當下以及將來停車需求前提下，自主調整住宅項目停車設施配建標準，避免出現車位供需失衡。（責任單位：市資規局、市住建局）
三、促進商品房銷售
（十二）支持試點現房銷售
進一步優化完善現房銷售的工程建設項目審批、驗收備案等制度，壓縮項目開工、驗收時間，提高項目開發、上市效率。屬地政府（管委會）可結合實際試點現房銷售，對實行現房銷售的項目進一步加大白名單融資政策傾斜力度，支持商品住房項目達到現房銷售的條件。（責任單位：市住建局、市資規局、市國動辦、市城管局、中國人民銀行萍鄉市分行、萍鄉金融監管分局）
（十三）支持收購商品房去庫存
優先利用收購已建成存量商品房作為保障房的政策，完成年度配售型保障房和配租型保障房（保障性租賃住房和公共租賃住房）建設任務。各級機關、醫院、中高等院校、國有企業等各類機關企事業單位，原則上不再新開工建設辦公用房、干部職工宿舍、周轉房、人才房等，確有需要的，經審批后可通過按規定就近購買庫存商品房或寫字樓等方式進行籌集。（責任單位：市住建局、中國人民銀行萍鄉市分行、市衛健委、市教育局、市國資委）
（十四）實行“以舊換新”交易模式
房地產開發企業、房地產經紀機構、置換購房人按照市場化原則進行“以居民舊房置換房企定向新房”，三方協商一致簽訂購房協議，舊房可由房企或房地產經紀機構直接購買，也可委托房企或房地產經紀機構代銷，代銷完成后購買約定新房。資規部門按照實際交易情況為買賣雙方辦理房屋網簽備案、不動產登記。支持住房租賃企業、房地產開發企業、物業服務企業等市場主體收購居民舊房用于保障性租賃住房等。（責任單位：市住建局、市資規局）
（十五）降低商業辦公類房屋使用成本
對改建改造改用為保障性租賃住房或其他租賃住房的商業辦公類商品房，以及本措施印發前已批準建設且符合燃氣鋪設有關規范的商服用地性質類住宅公寓，允許鋪設燃氣管道，按照居民標準執行用水、用氣價格，落實“一戶一表”，根據房屋實際用電性質收取用電費用。（責任單位：市住建局、市資規局、市城管局、國網萍鄉供電分公司）
（十六）優化調整學位準入政策
在學位供給允許的情況下，對購買新建商品住房的，支持購房人憑經網簽備案的新建商品房買賣合同及契稅繳納憑證和適齡兒童、少年戶口向新購商品住房所在的義務教育階段學校申請入學，具體由當地教育部門根據學位情況統籌安排。（責任單位：市教育局、市住建局、市資規局、市公安局）
（十七）降低房屋交易成本
支持稅務部門依據相關政策規定，結合房地產市場實際情況，依法依規調整土地增值稅預征率、核定征收率，優化完善土地增值稅征管期限。對市場價格連續3個月環比下降，且累計幅度超過10%的地區，依據房地產市場運行、價格變化等情況下調存量房最低交易計稅價格，加強電子發票、電子完稅證明在不動產登記辦稅服務中的推廣應用，促進存量房交易，打通房產置換鏈條。按照《財政部 稅務總局關于進一步支持小微企業和個體工商戶發展有關稅費政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第12號）規定，自2023年1月1日至2027年12月31日，對增值稅小規模納稅人、小型微利企業和個體工商戶減半征收城市維護建設稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、教育費附加、地方教育附加。落實居民個人換購住房個人所得稅政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，納稅人出售自有住房并在現住房出售后1年內，在同一城市范圍內市場重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。（責任單位：市稅務局、市住建局、市資規局、市市場監管局）
（十八）支持拆分銷售模式
研究出臺將整體商業辦公類商品房拆分成可進行銷售、登記的獨立單元的相關政策，房地產開發企業可在滿足有關規定條件下，不改變用途和不影響消防、結構安全的前提下按程序申請拆分銷售。（責任單位：市資規局、市住建局）
（十九）推進網簽備案與預告登記并行辦理
依托“互聯網+不動產登記”平臺，積極推行新建商品房網簽備案、預售商品房預告登記、預告抵押權登記的合并辦理，實現三類業務的集成合一。繼續深化“交地即交證”“交房即交證”“帶押過戶”等改革舉措，提升房地產領域辦事便利度。（責任單位：市資規局、市住建局）
（二十）培育產業氛圍
加快培育優勢產業、特色產業、循環產業和樓宇經濟，形成特色街區、雙創基地和總部經濟。支持將存量商業辦公類商品房用于創客空間、創業中心、創業工坊、產業孵化基地等，按稅法規定享受相關稅費優惠政策，在安源區、湘東區、萍鄉經開區行政管轄范圍內購買商業辦公類商品房用于自主創業的，并在2024年6月1日至2025年5月31日完成網簽備案的，按照200元/平方米給予一次性購房補貼，購房補貼由屬地政府（管委會）負責認定發放，但相關補貼不得與稅費掛鉤，補貼申報截止時間為2025年12月31日。（責任單位：市住建局、市資規局、市科技局、市商務局、市財政局、市稅務局、市人社局、市教育局）
（二十一）推動新一代住宅建設
優化增量住房供給，推動住宅品質改善提升，滿足人民群眾對優質住房的新期待。引導房地產開發企業按照智能、安全、適老、經濟、綠色、美觀、健康的理念，以提升質量、功能、性能、服務為核心，從規劃布局、公共設施、環境營造等方面提升住區空間品質，從戶型設計、空間優化、材料選用等方面提升住宅性能品質，從物業管理、維護更新等方面提升住區服務品質。（責任單位：市住建局、市資規局、市城管局、市工信局、市城管局、市國動辦、市教育局）
四、穩妥化解房地產市場風險
（二十二）加快推進保交房工作
全面排查已售逾期難交付的商品住房項目，建立已售難交付項目信息臺賬，制定市、區商品房項目保交房攻堅戰實施方案，組建市、區保交房工作專班，按照應當續建、應當緩建、應當停建的原則進行摸排分類，按照市場化、法治化原則，實行“一項目一策”分類處置，攻堅化解已售逾期難交付商品房項目的交付風險，保障購房群眾合法權益。（責任單位：市住建局、市資規局、市政府辦公室、中國人民銀行萍鄉市分行、萍鄉金融監管分局）
（二十三）積極推進“白名單”制度建設
市、區建立住房城鄉建設、金融監管、地方金融管理、銀行機構等部門參加的定期會商機制，搭建政銀企對接平臺，幫助問題項目修復，推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，對符合要求的項目“應貸盡貸”，滿足房地產企業合理融資需求。建立銀行支持“白名單”項目正向激勵機制，對于能同舟共濟且支持力度大的主辦銀行，支持采取措施予以正向激勵。（責任單位：市住建局、萍鄉金融監管分局、市財政局、市住房公積金管理中心）
（二十四）加快解決存量商品住房登記歷史遺留問題
落實屬地政府（管委會）主體責任，充分發揮各級工作專班機制的作用，加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題，對未竣工驗收、未規劃核實、土地被抵押、涉及查封、房地產企業欠繳稅費等導致辦證難的各種情形，實行分類施策，開展集中攻堅，補充完善相關手續，辦理登記發證。（責任單位：市資規局、市稅務局、市國動辦、市住建局）
（二十五）穩妥處置“工抵房”“法拍房”
加強對“工抵房”價格管控，網簽備案價格應與該小區平均價格相匹配。市、區人民法院依法穩妥開展“法拍房”工作，各級住建部門要加強對當地商品房價格的監測，積極配合相關法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，確保當地商品房價格總體平穩。（責任單位：市住建局、市中級人民法院）
五、持續支持不同購房需求
（二十六）繼續實行階段性購房補貼
在安源區、湘東區、萍鄉經開區行政管轄范圍內購買新建商品住房的，屬首次購買的，每套補貼10000元。屬改善型購買的，面積在90平方米（含）以下的，每套補貼5000元；面積在90平方米以上的，每套補貼8000元。子女未滿18周歲的二孩、三孩家庭群體（計算時間截止商品房合同備案日），購房時憑戶口本或出生證明，分別給予家庭群體200元/平方米、300元/平方米的補貼。上述補貼不重復享受，只可按最高標準享受一次，購房補貼由屬地政府（管委會）全額保障。購房補貼政策有效期為2024年6月1日至2025年5月31日，補貼申報截止時間為2025年12月31日。（責任單位：市住建局、市財政局、市資規局、市公安局、市衛健委）
（二十七）繼續實施青年人才購房政策
對各類院校畢業生與本市企業或教育、醫療類事業單位簽訂1年以上勞動合同，并繳納3個月以上社會保險費的就業人員；或辦理了營業執照，并繳納3個月以上社會保險費的創業人員，在萍購買商品住房的，按博士、碩士、本科、專科、中專（技校生），分別給予10萬元、5萬元、3萬元、2萬元、1萬元的一次性購房補貼。未盡事宜遵照《萍鄉市人民政府辦公室印發關于促進各類院校畢業生來萍留萍就業創業的若干措施（試行）的通知》（萍府辦發〔2022〕13號）文件精神執行。（責任單位：市人社局、市財政局、市住建局）
（二十八）繼續實施新市民購房政策
對安源區、湘東區、萍鄉經開區行政管轄范圍內戶籍以外的購房人在該轄區內購買新建商品住房，簽訂網簽合同且繳納契稅的，由受益財政按地方所得部分50%給予補貼，按照先征后補的原則發放，該政策有效期為2024年6月1日至2025年5月31日，補貼申報截止時間為2025年12月31日。（責任單位：市住建局、市財政局、市稅務局、市資規局）
（二十九）繼續支持滿足老齡化社會購房需求
在安源區、湘東區、萍鄉經開區行政管轄范圍內工作、生活的常住人口，鼓勵其近親屬來萍投親養老，對投靠人本人或被投靠人新購一套住房的，在符合無房無貸、無房有房貸記錄以及有一套房且貸款已結清等相關政策規定情況下，繼續按首套房商業貸款政策執行。（責任單位：中國人民銀行萍鄉市分行、萍鄉金融監管分局、市住建局、市資規局、市住房公積金管理中心）
（三十）繼續支持個人住房貸款需求
各銀行機構實行“認貸不認房”的認定標準，對擁有一套及以上住房并已全部結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通商品住房，銀行機構執行首套房貸款政策。在安源區、湘東區、萍鄉經開區行政管轄范圍內首次購買住房的，不受已有異地住房貸款影響，商業性個人住房貸款執行首套住房貸款政策。安源區、湘東區、萍鄉經開區行政管轄范圍內，住房公積金和商業性個人住房貸款的居民家庭住房套數，僅以擬購商品住房屬地不動產登記機構查詢的居民家庭在當地已購商品住房總套數為核算依據，農村宅基地自建房不計入住房套數；若購房人在擬購商品住房所在地有住房，能提供房屋租賃登記備案證明或房源信息編碼并已掛牌出售證明的，可按核減后名下住房套數發放個人住房貸款。滿足以上任一情形的，即可享受對應最優住房貸款政策。（責任單位：中國人民銀行萍鄉市分行、萍鄉金融監管分局、市住房公積金管理中心、市住建局、市資規局）
（三十一）繼續對房屋征收安置對象采取貨幣化安置并對其購買新建商品住房實施購房補貼
繼續對房屋征收安置對象采取貨幣化安置，并對其在安源區、湘東區、萍鄉經開區行政管轄范圍內購買新建商品住房實施購房補貼，購房時憑被征收房屋所在地的征收部門開具的證明及相關佐證材料，給予200元/平方米的補貼（各區可在不低于此標準的情況下自行調整），購房補貼由受益財政全額保障。該補貼措施有效期為2024年6月1日至2025年5月31日。（責任單位：市住建局、市資規局、市財政局）
（三十二）繼續對搬離C、D級危房的購房人實施購房補貼
繼續對搬離C、D級危房，且采取了相應的管控整治措施，在安源區、湘東區、萍鄉經開區行政管轄范圍內購買新建商品住房的購房人，購房時憑C、D級危房所在地的住建部門開具的證明及相關佐證材料，給予200元/平方米的補貼，購房補貼由受益財政全額保障。該補貼措施有效期為2024年6月1日至2025年5月31日。（責任單位：市住建局、市資規局、市財政局）
本措施適用于安源區、湘東區、萍鄉經開區，自2024年6月1日施行至2025年5月31日（除國家、省另有時間規定的措施外），期間如遇上級政策調整，以上級政策為準。《萍鄉市人民政府辦公室印發關于進一步促進中心城區房地產市場平穩健康發展的若干措施》（萍府辦發〔2023〕19號）自2024年6月1日失效，未兌現完畢的政策或補貼按原政策執行。購房者如退房，應在退還享受的相應補貼后，資規部門再為其辦理網簽備案撤銷手續。
本政策措施由市住建局牽頭負責解釋工作，具體政策措施牽頭部門或屬地政府（管委會）負責出臺實施細則。蘆溪縣（含武功山風景名勝區）、上栗縣、蓮花縣可參照執行，也可結合實際制定本地區政策細則。
萍鄉市人民政府辦公室
2024年7月30日
（編輯：李錫念）
